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周聪:用“业主思维”想到的能够赚钱的管理策略

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周聪:用“业主思维”想到的能够赚钱的管理策略

酒店设计师图片

“出手阔绰”到“精打细算”回顾中国酒店业40年,地产开发商涉足酒店业的历史源头,要从“高星级酒店”开始。

“一是政府拿地需要配备酒店、甚至配备高星级的国际品牌酒店;二是通过建设高星级国际品牌酒店来拉动整个楼盘周边住宅、商业整体的物业溢价空间;三是减免税收。”这是当年地产开发商所面对的红利诱惑。而最终大多数地产开发商都没能抵抗住诱惑,纷纷投身酒店业。

回首历史,当年无论是出于迎合推动城市化发展的初衷、还是仅仅满足某些“面子工程”的需要,各大地产开发商在投资酒店上从来都是大手笔、相当阔绰,中国的星级酒店在数量规模上也取得了骄人的战绩。然而,巨额投资却只沦为“地产配套”,被动落地的中国高星级酒店,在经历了的野蛮扩张之后,盈利/投资回报率问题日渐暴露。这也直接导致了近些年来业主和国际管理公司之间的意见分歧和关系冲突越来越多。

“现在很多人说,酒店不赚钱、投资回报率低,甚至投资回报只有融资成本的一半。但其背后的原因,并不是中国酒店卖的便宜,而是因为酒店前期投入太大了。”檀轩实业设计总监周聪指出,当年所有房企在投资酒店时候,都想着把酒店做得尽善尽美,寄望于用这样的“高品质”酒店来带动周边住宅、写字楼、商场的卖价上涨;但在这个过程中,投入得不到很好的控制,最终导致“分母太大,分子再怎么努力做收入,相除之后的投资回报率都是不行的”。

投资回报率的压力,倒逼酒店人反思酒店投资结构和模式的变革。一向出手阔绰且习惯性做加法投入的业主,开始思考“如何精打细算、控制住酒店投资回报率的分母”。说白了,在分母最小化上,应做到“该投的,投;不该投的,一分钱不花”。

同样的逻辑,中国饭店协会推出了“绿色领跑者指标”——从坪效、平均客房收益、平均餐位收益、单位面积能耗和人均劳效五个维度,将酒店的管理效率和资产回报率精确到到了每个人、每平方米,以便精准测算出投入和回报的合理区间。

而檀轩实业酒店设计团队则研究出了一套“反推演算法”:当你拿到一个项目时,首先要考虑投什么定位的酒店——豪华五星还是中档酒店;定位之后,根据15年的现金流以及业主拿回来的利润,反推设计出一个投资回报率;依照反推的投资回报率,去评估应该最多能投多少钱、怎么去做投入。

“同样是2亿的酒店投入,你必须要去思考如何才能做出很好的品质。这样出来的酒店才是有高投资回报的、赚钱的。”檀轩实业设计总监周聪强调,时代变了,酒店行业组织架构也都是不断改变,这就给了“成本控制”很多想象空间。

在坪效提升方面,一部分原来酒店里的功能性空间被压缩甚至消失了,比如说,物联网技术让物流配送更及时,酒店就不需要建太多的仓库;另一部分原本在酒店里的“小空间”,比如说洗衣房/健身房,不仅面积被扩大,还被开放给周边、开始挣钱。“京城最新潮店——北京新国贸饭店,在寸地寸金的国贸CBD,将自己的健身房,打造成跨越2层、占地3500平米、24小时开放、拥有上千种健身设备器材的世界级健身中心。媒体报道称,当年打出的开业特惠价为12800元/年,想象一下,等它变身网红打卡地的时候,酒店健身房的收益能做到多少。”而对于像檀轩实业这样拥有住宅、商业、酒店等多元产业的集团企业来说,更大的成本控制红利则来自于“集采”之后的成本优势——“现在很多中国制造的国产品牌,价格优惠且质量又好,檀轩实业集中采购可以有20%-30%的价格优惠空间”。

从这一刻起,告别过去揣着钱“躺赢”的大佬生活(实际上,也不会再有这么轻松的日子了),卷起裤腿儿下地经营。这是包括地产开发商在内的业主们必须有的反思。控制住分母、做优分子,做好EBITDA——这是檀轩实业酒店设计团队用“业主思维”想到的能够赚钱的管理策略。