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关于民宿设计、投资和选址等若干问题汇总

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关于民宿设计、投资和选址等若干问题汇总

由于工作内容的关系,我们经常当面或在网络平台被民宿爱好者和准主人问到与民宿投资选址或民宿设计改造有关的问题,有些我们觉得有一定的代表性,就抽空整理了部分。当然,回答的内容是带有我们的经验和主观性的,而且可能考虑不周。如果你也有问题需要探讨可以打电话13592623952或者加微信design0099

民宿设计案例图片

民宿设计赏析:一个适合度假与避暑的民宿酒店设计案例》》

问:我在富阳的农村看中了一个老房子,想做民宿,不知道有什么需要注意的?

答:在乡村做民宿,最重要的是处理好和政府、村民及房东的关系,可以保障自己自己资本投入的租赁协议很重要,但通过房东的关系走访村委、周边村民搞好关系,了解一些当地的政策,获得支持也很重要。

问:看上一个老宅,房东只愿意先租5年,之后看5年到期后的情况在谈,可以租吗?

答:确定租金的租赁期限至少10年以上,8年以下就不建议租了。按你的情况,一般来讲5年之后就开始竞价,肯定有人出价比你高,你的前期投资打水漂。

问:乡村民宿的选址有什么需要注意的地方?

答:目前由于江浙沪地区在基础设施建设上做的比较到位,所以一般交通道路还是比较便于通行。但如果是做精品民宿,则主要考虑主流消费群体(自驾游)的单程所用时间,以主流消费城市3小时内车程为佳,以下高速公路后20km以内为佳。以莫干山为例,主流消费群体为上海、杭州等主要消费输出的城市,单程都在2小时左右。另外,目前苏州、无锡等江苏城市的民宿消费正在崛起,居民对民宿的喜好开始上升,可以关注。

问:民宿的投资回报率怎样?如增加回报率?

答:如果只是投资,则民宿并非首选标的。但如果个人兴趣也是经营民宿,则可以考虑把民宿作为一个长期的生意来经营。前期控制好改造成本,严格控制在室内2500元/平以内,全包,若超过太多后期会比较累;做好运营中的控制,比如水电和人员开销。决定运营的收入的则是地段、改造情况、房价和服务,前三个决定第一次入住,服务决定口碑和重复消费。

问:莫干山还可以做吗?除了做民宿外,也可以当成请朋友来这里聚聚的会所。

答:如果是纯经营民宿,不建议。莫干山目前民宿数量众多,层次不齐的民宿和服务质量也降低了莫干山民宿的口碑,影响了客人的重复消费。另外,单一的模式、蛋疼的交通和匮乏的配套也造成了莫干山热度的下滑。如果是自己的房子,建议低投入改造,如果是租赁经营,就不建议了,房租已经偏高。如果为了做自己的私人会所接待朋友,去莫干山的交通还算比较方便,只是节假日可能会非常拥堵。也可以看看周边的其他地方。

问:一般改造设计一个2层的农村老房子需要多久?

答:取决于民宿设计方的设计速度和难度以及施工队的速度,一般比较紧凑的施工改造时间在三到四个月左右。和天气情况也有关系。

问:找村里的人施工有什么需要注意的吗?

答:需要注意与设计方的衔接,施工方是否理解设计理念和设计技术图纸,施工方是否之前有经验。另外,最好按成果付费,不要按天计费。

问:城市民宿和乡村民宿经营上有什么区别?

答:城市民宿最好可以在旅游城市做,主要做来城市旅游或商务的客群,没有明显的淡旺季,但同样的,房屋租金可能会偏高;乡村民宿主要是面向周边城市的度假客群,淡旺季会明显一些,但乡村民宿的改造空间比较大,可植入的主题和增值服务会比较多,且租金较低。

问:你们比较看好哪些地区?

答:其实做乡村民宿只要是离主要消费输出的城市周边两小时左右车程的都可以,江浙沪的选择空间还是非常大的,之前江苏有被低估的情况。值得注意的是,民宿非常多且消费数据开始降低的区域需要回避,也不要去接受这些区域待转让的民宿,以免被套。

问:民宿的客房和公共空间怎么划分比较合理?

答:这个问题比较大,牵扯的因素也比较多。简而言之,客房数量和公共空间最好能保证的比例效果是:当满房的时候,所有客人到公共空间不至于拥挤,同样也不会显得空荡荡。另外可以关注公共空间的增值消费。

问:民宿怎么来定价?

答:精品民宿的定价取决于:1)民宿设计与客户服务的水准;2)目标客群的消费能力;3)周边同类型民宿定价;4)20km内五星级酒店定价5)成本定价分为商务定价和成本定价,民宿定价不适用于按成本定价。